Rabu, 12 September 2012

Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun Sendiri (PPN Swakelola)

Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun Sendiri (PPN Swakelola)

Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun Sendiri (PPN Swakelola)

Mungkin masih banyak wajib pajak yang tidak mengetahui kalau mereka membangun bangunan, baik untuk tempat tinggal maupun untuk tempat usaha ternyata terutang pajak. Karena ketidaktahuannya sehingga  wajib pajak, terutama orang pribadi, tidak dapat melakukan kewajiban perpajakan sebagaimana mestinya.

Besarnya pajak terutang dihitung dari besarnya biaya pembangunan. Penentuan biaya pembangunan sebagai Dasar Pengenaan Pajak, apabila wajib pajak tidak dapat memenuhi kewajiban perpajakannya dengan baik, dapat ditentukan secara Jabatan oleh Direktur Jenderal Pajak. Hal ini diatur dalam Pasal 6 Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 163/PMK.03/2012 Tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri. Aturan pelaksanaannya diatur dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor : PER-25/PJ/2012 Tentang Perubahan Atas Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor : PER-23/PJ/2012 Tentang Tata Cara Penetapan Secara Jabatan Atas Jumlah Biaya Yang Dikeluarkan dan/atau Yang Dibayarkan Untuk Membangun Bangunan Dalam Rangka Kegiatan Membangun Sendiri. 
Dalam tulisan ini penulis mencoba menyampaikan metode lain selain yang ditetapkan dalam kedua aturan tersebut sebagai alternatif, dalam menghitung besarnya biaya pembangunan suatu bangunan, sebagai Dasar Pengenaan Pajak atas PPN membangun sendiri. Metode Penilaian, sebagai alternatif,  yang dipergunakan  untuk menghitung biaya pembangunan, telah pula diatur dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak.

PPN ATAS KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI
Dasar hukum pengenaan PPN atas kegiatan membangun sendiri diatur dalam Pasal 16C UU PPN, yang mengatur bahwa “PPN dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan”.
Dalam penjelasan Pasal 16C UU PPN, dijelaskan bahwa “dengan pertimbangan untuk mencegah terjadinya penghindaran pengenaan Pajak Pertambahan Nilai, maka kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya, dikenakan Pajak Pertambahan Nilai.”
Selanjutnya juga dijelaskan bahwa untuk melindungi masyarakat yang berpenghasilan rendah dari pengenaan PPN atas kegiatan membangun sendiri, maka diatur batasan kegiatan membangun sendiri dengan Keputusan Menteri Keuangan.

PELAKSANAAN PENGENAAN PPN MEMBANGUN SENDIRI
Pelaksanaan Pasal 16C UU PPN, diatur dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 163/PMK.03/2012 Tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri. Penetapan Peraturan Menteri Keuangan ini, selain sebagai pelaksanaan Pasal16C UU PPN, juga ditetapkan dengan menimbang bahwa dalam rangka meningkatkan peran serta masyarakat dalam pembayaran PPN atas kegiatan membangun sendiri dan lebih menjamin rasa keadilan dalam pengenaan PPN.
Yang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri, diatur dalam Pasal 2 ayat (3) PMK Nomor : 163/PMK.03/2012, bahwa “kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain”. Artinya bahwa semua kegiatan pembangunan bangunan (yang diperuntukkan sebagai tempat tinggal maupun tempat usaha) dan dilaksanakan oleh mereka yang tidak bergerak dalam bidang pembangunan bangunan (seperti pengembang atau kontraktor), dikategorikan sebagai membangun sendiri. Atas kegiatan pembangunan tersebut, yang hasilnya dipakai sendiri maupun pihak lain, terutang PPN.
Selanjutnya dalam pasal 2 ayat (4) diatur bahwa bangunan yang dibangun yang terutang PPN membangun sendiri berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria :
a. Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
b. Diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
c. Luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi).
Pasal ini memberikan kepastian hukum dan melindungi masyarakat yang berpenghasilan rendah, sehingga perlu diatur batasan bangunan yang dibangun dan terutang PPN membangun sendiri. Artinya apabila masyarakat membangun bangunan diluar kriteria tersebut di atas, tidak terutang PPN membangun sendiri.
Pada prinsipnya, pelaksanaan pengenaan PPN membangun sendiri, menganut sistem self assessment, artinya wajib pajak sendiri yang menghitung, membayar, dan melaporkan PPN terutang. Besarnya PPN terutang dihitung dengan mengalikan tarif pajak dengan Dasar Pengenaan Pajak. Tarif pajak yang ditetapkan untuk PPN membangun sendiri sebesar 10%. Dan Dasar Pengenaan Pajak ditetapkan sebesar 20% dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak temasuk harga perolehan tanah. Sehingga formula untuk menghitung besarnya PPN terutang sebagai berikut :
PPN Terutang = 10% x (20% x Jumlah Biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan)
Misalnya pada masa bulan Oktober 2013, dikeluarkan biaya pembelian material sebesar Rp100.000.000, biaya upah dan ongkos tukang sebesar Rp50.000.000, serta biaya lainnya sebesar Rp10.000.000. PPN terutang untuk masa Oktober 2013 dihitung sebagai berikut :
PPN Terutang = 10% x (20% x Rp160.000.000) = Rp3.200.000
PPN membangun sendiri terutang setiap bulan sejak dimulainya pembangunan sampai dengan bangunan tersebut selesai. Termasuk bangunan yang dibangun secara bertahap, tetap dianggap sebagai satu kesatuan pembangunan, sepanjang tahapan tersebut tidak lebih dari dua tahun.
Bagaimana kalau hal tersebut tidak dapat dilakukan dengan baik oleh wajib pajak?. Sebaimana diindikasi di atas bahwa untuk wajib pajak orang pribadi, namun tidak tertutup pula wajib pajak badan, hal itu sangat mungkin terjadi, artinya mereka tidak melakukan kewajiban pembayaran dan pelaporan PPN dengan baik. Mereka tidak dapat memenuhi kewajiban perpajakan tersebut terutama karena alasan ketidaktahuan aturan tersebut. Umumnya masyarakat wajib pajak beranggapan dimana letak keadilannya, wong saya membangun rumah atau tempat usaha saya sendiri kok dikenai PPN?. Atas ketidaktahuan atau karena alasan tersebut di atas menyebabkan wajib pajak tidak menyetor PPN terutang sesuai aturan yang berlaku.
Pasal 6 ayat (1) PMK Nomor : 163/PMK.03/2012, mengatur bahwa dalam hal wajib pajak yang melakukan kegiatan membangun sendiri, tidak atau kurang menyetorkan PPN terutang, Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar (SKPKB) setelah melakukan pemeriksaan atau verifikasi. Jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk membangun bangunan, yang selanjutnya dipakai sebagai Dasar Pengenaan Pajak, ditetapkan secara Jabatan oleh Direktur Jenderal Pajak. Penetapan besarnya biaya pembangunan bangunan tersebut dilakukan berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi. Pemeriksaan atau verifikasi dilakukan setelah kepada wajib pajak yang tidak atau kurang melakukan penyetoran PPN terutang diterbitkan Surat Teguran atau Surat Himbauan. Surat Teguran atau Surat Himbauan diterbitkan oleh Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan atau Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama tempat wajib pajak terdaftar. Pemeriksaan atau verifikasi  dilaksanakan setelah jangka waktu 14 (empat belas) hari Surat Teguran atau Surat Himbauan tidak dipenuhi oleh wajib pajak.
Tata cara penetapan secara jabatan jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk membangun bangunan dalam rangka kegiatan membangun sendiri, diatur dengan Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-25/PJ/2012 sebagai perubahan atas Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-23/PJ/2012.
Dalam Peraturan Dirjen Pajak tersebut, diatur bahwa penghitungan besarnya biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan dalam kegiatan membangun sendiri, dihitung berdasarkan nilai terendah dari data Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) masing-masing daerah sesuai Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 45/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara dan perubahannya.

PENILAIAN BANGUNAN DENGAN METODE COST APPROACH
Sebenarnya penghitungan biaya pembangunan baru suatu bangunan bukanlah merupakan sesuatu yang baru di Direktorat Jenderal Pajak. Selama ini, perhitungan nilai bangunan dalam pengenaan PBB, dihitung berdasarkan suatu metode penilaian. Penilaian bangunan dilaksanakan dengan Metode Biaya (cost approach). Penentuan nilai bangunan dengan Metode Biaya dilakukan dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk pembangunan atau penggantian baru bangunan tersebut dikurangi dengan penyusutan.
Biaya yang dikeluarkan meliputi biaya langsung maupun biaya tak langsung. Biaya langsung berkaitan dengan biaya material, upah, perijinan, serta keuntungan pemborong. Sedangkan biaya tak langsung biasanya mencakup biaya-biaya tak terduga lainnya.
Penyusutan, meliputi penyusutan secara fisik, ekonomi, dan fungsi. Penyusutan fisik terlihat dari berkurangnya kualitas bangunan secara fisik. Penyusutan ekonomi berkaitan dengan kemampuan bangunan tersebut menghasilkan secara ekonomi. Dan penyusutan fungsi berkaitan dengan kemunduran pemanfaatan bangunan tersebut akibat kecenderungan pemanfaatan ruang dalam bangunan tersebut.
Penilaian dengan Metode Biaya dapat dilaksanakan secara individual maupun secara masal. Penilaian bangunan secara masal dapat dibantu dengan menggunakan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) yang telah dibuat formulasinya. Pembuatan formulasi DBKB telah memperhitungkan biaya langsung maupun biaya tak langsung, yang diolah dengan aplikasi CAV dengan berdasarkan analisis BOW.
Penyusutan bangunan, juga telah dibuat tabel penyusutannya. Pembuatan tabel penyusutan bangunan telah mencakup penyusutan fisik dan fungsi. Besaran prosentase penyusutan bangunan didasari atas umur efektif bangunan, kondisi pada umumnya, serta besaran biaya per meter persegi yang dikeluarkan untuk membangun bangunan tersebut.
Pelaksanaan penentuan nilai bangunan dengan menggunakan Metode Biaya, baik yang dilakukan secara individual maupun secara masal, sudah biasa dilakukan oleh para Penilai PBB. Sehingga penulis sampaikan di atas bahwa penentuan atau penghitungan biaya pembangunan bangunan bukanlah suatu hal yang baru di Direktorat Jenderal Pajak. Tata cara pelaksanaan penilaian dengan Metode Biaya telah diatur dalam Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor Kep-533/PJ/2000 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan, dan Penilaian Objek dan Subjek PBB Dalam Rangka Pembentukan dan/atau Pemeliharaan Basis Data SISMIOP.
Sebagai Dasar Pengenaan PPN ditentukan adalah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan. Hal ini berarti bahwa yang dihitung bukan Nilai bangunan tetapi hanya Biaya yang dikeluarkan. Artinya penentuan besarnya biaya pembanguan secara jabatan sebagai Dasar Pengenaan Pajak dihitung dari besarnya biaya sebelum disusutkan. Atau kalau bangunan tersebut bangunan baru atau dalam tahap pembangunan, besarnya Biaya  akan sama dengan Nilai, karena penyusutannya masih belum ada, alias 0%.

PENUTUP
Penentuan besarnya biaya pembangunan bangunan sebagai Dasar Pengenaan Pajak untuk menghitung PPN membangun sendiri terutang, dihitung berdasarkan nilai terendah dari data Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) masing-masing daerah sesuai Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 45/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara dan perubahannya. Hal itu diatur dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-25/PJ/2012 sebagai perubahan atas Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-23/PJ/2012.

Selain itu, penentuan besarnya biaya pembangunan bangunan dapat juga dilakukan dengan penilaian menggunakan Metode Biaya. Penilaian dengan Metode Biaya dapat dilakukan secara individual maupun secara masal. Pelaksanaan peniaian dengan Metode Biaya dapat dibantu dengan menggunakan DBKB, yang telah disusun. Penentuan nilai dengan Metode Biaya telah diatur dalam Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor Kep-533/PJ/2000 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan, dan Penilaian Objek dan Subjek PBB Dalam Rangka Pembentukan dan/atau Pemeliharaan Basis Data SISMIOP. Biaya yang dihitung sebagai Dasar Pengenaan Pajak adalah biaya sebelum disusutkan.

Related Posts

Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun Sendiri (PPN Swakelola)
4/ 5
Oleh

Subscribe via email

Like the post above? Please subscribe to the latest posts directly via email.